Cifras comprobadas el: . Los tipos y normas cambian; lo que sigue describe la situación en esa fecha y no sustituye a un asesoramiento personalizado.
El alquiler tributa primero en Italia
El convenio entre España e Italia de 1977 dice en su artículo 6 lo que dicen todos: las rentas de un inmueble pueden gravarse en el Estado donde está situado. Un propietario no residente declara por tanto sus alquileres italianos en Italia, con una declaración anual de no residente presentada con ayuda de un commercialista, e Italia cobra primero. Lo que hace después Hacienda se explica más abajo.
La cedolare secca: el impuesto fijo sobre alquileres
En un alquiler de vivienda a un particular, el propietario puede optar por la cedolare secca, un impuesto sustitutivo que reemplaza al IRPEF, sus recargos, el impuesto de registro y el timbre del contrato. El tipo es el 21 por ciento del alquiler bruto en un contrato libre y el 10 por ciento en un contrato de renta pactada, el canone concordato, en los municipios donde existe ese régimen. No se deduce gasto alguno, lo que hace de la cedolare una opción sencilla y, en la gran mayoría de los casos, menos costosa que la escala para un no residente. Las fuentes oficiales no fijan condición de residencia y la práctica la admite para no residentes; confírmelo con su commercialista para su caso.
Alquiler turístico: las reglas se endurecieron en 2026
El alquiler turístico de menos de treinta días, la locazione breve, tiene régimen propio. La ley de presupuestos de 2026 redujo de cuatro a dos el número de viviendas que un particular puede alquilar por cortas estancias sin que se presuma actividad empresarial; por encima, hace falta número de IVA y régimen de empresa. Para un particular, la cedolare se aplica al 21 por ciento sobre una vivienda a su elección y al 26 por ciento sobre la segunda. Cuando la reserva pasa por una plataforma o una agencia, el intermediario retiene el 21 por ciento en origen, a cuenta.
Cada vivienda alquilada por cortas estancias debe exhibir un código de identificación nacional, el CIN, obtenido del Ministerio de Turismo, y cumplir las obligaciones de seguridad que lo acompañan. Varias ciudades y regiones añaden reglas locales, de la tasa turística a restricciones en los centros históricos: compruebe las del municipio elegido antes de comprar para alquilar, el modelo de negocio puede depender de ellas. Si viene del mercado español, donde la licencia turística autonómica decide todo, la lógica le resultará familiar, pero las normas son otras.
Los costes fijos: IMU, gastos y gestión
Una vivienda que no es su residencia habitual soporta el IMU cada año. El tipo base es el 0,86 por ciento del valor catastral revalorizado, y cada municipio puede subirlo hasta el 1,06 por ciento o bajarlo. En una vivienda alquilada con renta pactada, el IMU se reduce una cuarta parte. Se añaden la TARI de basuras, a cargo del ocupante pero a menudo repercutida en un alquiler turístico, los gastos de comunidad, el seguro, y en un alquiler de temporada los gastos de gestión y limpieza, que absorben fácilmente del 20 al 30 por ciento de la facturación. Una rentabilidad se calcula después de todo eso, y después del impuesto de los dos países.
Lo que grava Hacienda después
En España, los alquileres italianos se declaran cada año en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario, en la base general, con los gastos deducibles que la ley española admite: intereses del préstamo, IMU, comunidad, seguro, reparaciones y amortización, aunque Italia no los haya tenido en cuenta por la cedolare. La reducción del 60 por ciento por arrendamiento de vivienda exige que el inmueble sea vivienda habitual del inquilino, así que no se aplica a un alquiler turístico; consulte si cabe en un alquiler de larga duración. Para eliminar la doble imposición, el artículo 80 de la Ley del IRPF permite deducir la menor de dos cantidades: el impuesto pagado en Italia o el resultado de aplicar el tipo medio efectivo a la renta italiana. El IMU no entra en esa deducción porque no es un impuesto sobre la renta, según la consulta vinculante V1742/2024. Además, el Modelo 720 debe volver a presentarse si el valor declarado aumenta en más de 20.000 euros o si vende.
Al vender
Si vende en los cinco años siguientes a la compra, Italia grava la plusvalía, bien en la escala, bien, por opción ante el notario, con un impuesto sustitutivo del 26 por ciento. Pasados cinco años, la plusvalía de un particular está exenta en Italia, igual que la de una vivienda que haya sido residencia habitual la mayor parte del periodo de tenencia. España, en cambio, grava la ganancia patrimonial de un residente sobre un inmueble en el extranjero en la base del ahorro, entre el 19 y el 30 por ciento según el importe, con deducción por el impuesto italiano pagado: la tenencia de más de cinco años no lo borra todo.
Antes de comprar para alquilar
- Compruebe las reglas locales del municipio sobre alquiler turístico antes de la proposta.
- Cuente dos viviendas como máximo en alquiler turístico como particular.
- Prevea el CIN y las obligaciones de seguridad desde la puesta en alquiler.
- Elija entre contrato libre al 21 por ciento y renta pactada al 10 por ciento según el mercado local.
- Calcule el IMU al tipo del municipio, no al tipo base.
- Prevea un commercialista en Italia y la declaración de los alquileres en el IRPF, con el Modelo 720 al día.
- Tenga en cuenta el impuesto sobre la plusvalía en los dos países si piensa vender en cinco años.
Preguntas frecuentes
Para seguir leyendo
Lo que escriben los solicitantes sobre el alquiler
De las 356 consultas recibidas en nuestra red entre el 27 de mayo y el 9 de octubre de 2026, 59 indicaban la inversión como objetivo; entre los 285 mensajes escritos, 18 hablaban de ingresos por alquiler y 9 de un uso profesional, casa de huéspedes o pequeño hotel. Son cifras del conjunto de la red, no solo de Italia, pero muestran que una consulta de cada seis llega con un proyecto de alquiler, y por tanto con las preguntas fiscales descritas aquí.
Cómo se hizo esta guía. Bas Terpstra redacta, revisa y aprueba cada guía, con herramientas de IA y fuentes públicas como punto de partida. Las normas y los importes cambian: use esta guía como información general y compruebe los detalles para su propia situación.
Esta guía es información general y no asesoramiento financiero, jurídico o fiscal personalizado. Los tipos y porcentajes citados son orientación basada en fuentes públicas de 2026 y expresamente no constituyen una oferta. Todo préstamo queda sujeto al estudio de ingresos, tasación y criterios de la entidad.